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《聚焦中国住宅十座城》:探索回归理性后的未来趋势


第一太平戴维斯/20171113


网络图,侵权删

    第一太平戴维斯近日发布《聚焦中国住宅十座城》研究报告。报告覆盖北京、上海、广州、深圳四座一线城市,以及成都、重庆、天津、南京、杭州、武汉六座二线城市。并对这10座城市2005年以来的住宅指数进行统计。

    十年间,深圳房价累计上涨923%;一线城市住宅价格自2005年12月以来平均上涨380%;二线城市平均增幅200%。

    SEU统计方法:为比较不同城市的居住成本,我们以“第一太平戴维斯行政单位(SEU)”为模型收集数据。该行政单位由7人组成,代表一家初创公司或扩张中的成长型公司,通过各单位在各地的住宅租金来比较国内不同城市的住宅物业成本。

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    惊人的数据背后是翻天覆地的中国住宅20年

    1998年中央政府决定将住房私有化,随后停止实行实物分配福利房的做法,推行住房分配货币化。

    改革后,中国住宅市场实现显著增长,成为全国经济发展的重要动力。1999年,全国房地产投资额仅4,100亿元;2016年,这一数字已达到10.3万亿元,较2015年全年同比上涨6.9%;相当于中国GDP的15%;住宅投资占各类房地产投资总额的67%。

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    中国房地产是世界上最大的财富创造器之一

    2015年,中国住宅市场估值约人民币350万亿元,相当于GDP(人民币68 万亿元)的5.4倍,或相当于全球住宅市场总值的33%。

    全球总市值:据第一太平戴维斯全球研究部2015年的估测数据,全球住宅资产总值约为162万亿美元。

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    深圳,如何击败北上广,录得一线之最?

    价格增长排名,2005年-2016年

    ■深圳前海板块可比肩香港部分区域。香港作为全球最贵的城市,与深圳仅一河之隔;

    ■ 深圳经济实力强大。2016年,深圳GDP同比增长9.0%,而全国GDP平均增幅仅达6.7% ;

    ■ 深圳的金融、信息技术/高科技行业均走在最前沿,创造就业机会的同时也催生了对住宅、办公室和零售物业的需求。

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    如果说过去销售市场的黄金10年,那未来就是租赁市场的黄金年代。SEU的住宅租赁年度总成本平均为人民币110万元,北京最高(180万元),深圳、上海分列第二、三名,天津和重庆的租金最低(49.1万元),低于10城平均水平将近50%。

    SEU所住物业的平均租金在2005至2015年间上涨了71%,涨幅仅相当于同期房价涨速的三分之一。2016年租金同比仅增7%,而房价涨幅达到18%。过去十年中,中国许多大城市的房价涨幅与发达国家相当,甚至更高。一些城市当前房价甚至已几近国际水平,然而国内居民的收入仍远远落后于发达国家。

    在国际市场,租金收益率通常在4-6%左右,足以抵销贷款成本,在中国市场,租金收益率低至1-3%,难以冲抵贷款成本。由于国人根深蒂固的买房观念,租赁市场仍然处于起步阶段,远远落后于销售市场,而随着政府对住宅市场的管控,以及对住宅租赁市场给予的大力支持,租赁市场将进入高速发展阶段。

    多年来,国内房价上涨始终是社会热议的焦点,也一直是政府决策部门的关注重点。起初,房价上涨由于吸引了大批开发商及投资者入场,有助于储备私人财富、增加投资、刺激经济以及就业增长,因此普遍得到鼓励。如今,政府部门正寻求两全之策,在为住宅市场降温、提高可购性的同时维持投资规模、维护经济增长及开发商信心。


阅读: 2883 次     2017-11-13 15:11:00